Vallejo, del ICAB, arremete contra el índice de referencia: "El precio del alquiler está sesgado"

La publicación del Informe sobre la nueva regulación de alquiler en España por parte de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona arroja que, para la confección del índice de referencia de precios de alquiler, se omite los inmuebles que son propiedad de las personas jurídicas. Un hecho que, a ojos de Cristina Vallejo, abogada del Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB), supone que "el precio del alquiler de este sistema está sesgado". 

Con este análisis, la experta en Derecho inmobiliario ha aseverado que las cifras actuales "no corresponden a la realidad" y "no se da un precio correcto" al omitir este tipo de entidades. Por ejemplo, en referencia al estudio de Josep Lladós, se contempla que en el área de Cal Cisó, en la capital, se incluyeron 11 viviendas de personas físicas y se excluyeron hasta 210 que eran propiedad de personas jurídicas. "Por lo tanto, no damos un precio correcto", ha apuntado este lunes durante la celebración de una jornada con expertos en el área.   

La falta de "representatividad del mercado", según apunta el estudio, ha provocado algunas carencias, ya que se omiten a los grandes tenedores del mercado cuando tienen un "protagonismo principal" y un "papel predominante". Profundizando en otros aspectos, Vallejo ha expresado que la eficiencia energética "se premia con un euro" de diferencia entre distintos tipos de alquileres o que la disponibilidad en la finca de un aparcamiento privado afecta en unos 30 euros. 

Inseguridad jurídica

Una serie de detalles que ha compartido durante la mesa redonda Una visión jurídica delante del reto de la vivienda, en el Palau Macaya,con la presencia de los expertos en la materia Javier Segura, decano del Ilustre Colegio de Produradores de Barcelona; Jose Alberto Marín, decano del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña; Natividad Mota, registradora del Registro de la Porpiedad número 1 de Badalona, y Llorenç Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida. 

En una intervención espontánea, la nueva presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, Montserrat Junyent, ha expresado su preocupación acerca de la "clara inseguridad jurídica" que hay en el sistema. Un efecto que dificulta el asesoramiento a sus clientes, ya que "el perfil mayoritario de nuestros propietarios no es de gran tenedor, sino de persona física, que lo que quiere es tranquilidad".

Al respecto, ha criticado que estas dificultades añadidas provocan que se ponga a la venta el inmueble en vez de alquilarlo. Una situación que, finalmente, beneficia a los fondos buitres al comprar los inmuebles a un precio "mucho más bajo". Además, hay cada vez más burocracia con la que lidiar para adecuar las propiedades a los textos normativos y, ha rematado, "no hay viviendas suficientes para dar respuesta a la necesidad habitacional de la población".

Se reducen al 50% los desahucios en 2024

El encuentro, que contó con el lleno de la sala, permitió a los conferenciantes exponer tanto el punto de vista técnico como más pedagógico de las cuestiones que afectan a los profesionales que trabajan en el mercado de la vivienda.

En Barcelona se produjeron un total de 2.170 desahucios en el año 2024, lo que supone  una reducción del 50% en comparación con 2021, cuando hubo 4.091. Unos datos que ha expuesto el procurador Javier Segura a partir de los registros del Partido Judicial de Barcelona. En concreto, se produjeron 1.646 lanzamientos en viviendas; otros 38 en viviendas ocupadas; además de 311 en locales; otros 125 en viviendas hipotecadas; y otros 50 en locales hipotecarios.  

En cuanto a los desahucios de posesión, Segura ha detallado que se produjeron 1.403 entregas de inmuebles; en cambio, hubo 767 que no se ejecutaron. De ellos, hubo 247 aplazados y 520 suspendidos, de los que 466 correspondieron a suspensiones por orden judicial y otros 54 por motivos diversos. 

España, menor porcentaje de sentencias ejecutadas

Acerca del sistema SIPHO, que consiste en un servicio municipal de mediación y acompañamiento que interviene al detectarse situaciones de vulnerabilidad de las personas afectadas por el desahucio, se produjeron un total de 1.627. De ellos, 1.481 tuvieron lugar en las viviendas; unos 32 en inmuebles ocupados, y 112 en viviendas hipotecadas.

Este panorama tiene como consecuencia que uno de cada cuatro procesos judiciales en España, un 25,4%, acaben en una ejecución efectiva de la sentencia. Superando solo a Grecia, el país se sitúa por debajo de Estonia (un 85%), Bélgica (72,5%), Francia (65%), Países Bajos (62%) o Luxemburgo (entre el 40% y 60%).

Al respecto, Javier Segura ha pedido mayor agilidad por parte de las administraciones para recuperar los bienes inmuebles y "unas reglas de control para saber quién es vulnerable y quién no". En este punto, ha tildado esta coyuntura en España como "un problema social muy relevante". 

Eficiencia energética

Otra dificultad con la que se enfrenta el mercado de viviendas es la adaptación en materia de eficiencia energética y accesibilidad. Una inversión que, en la actualidad, no cuenta con fondos, tal y como ha asegurado Llorenç Viñas, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida. "Se han gastado todas las líneas de ayudas", ha dicho con relación a las subvenciones de la Generalitat tanto en el área metropolitana de Barcelona como en las provincias aledañas.

Una escasez financiera que, según Viñas, demuestra "poco interés en llegar a la descarbonización". Más cuando el parque de vivienda catalán se constituye en un 43% de edificios construidos antes de 1980, mientras que otro 45% se ha materializado antes de 2007. Ambos períodos sin que constaran los estándares de calidad, es decir, "con cero medidas de sostenibilidad y eficiencia energética". 

Apenas 40.000 edificios rehabilitados

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España elaboró un informe en el que se recogía que los edificios son responsables "de una gran parte" de la crisis climática que asola a las sociedades contemporáneas. Es más, se estima que "tardaremos 600 años en llegar a la cuota cero", por lo que, difícilmente, se cumplirán los acuerdos medioambientales en el horizonte de 2050.

A día de hoy, Viñas ha afirmado que hay entre un 0,11% y un 0,15% de edificios rehabilitados, lo que supone, aproximadamente, unos 40.000 inmuebles cuando el parque de vivienda consta de más de 1,2 millones. "Hay que trabajar por un parque de vivienda seguro, confortable, sostenible y accesible", ha remarcado, ya que "preocupa el bienestar de nuestra sociedad". 

Registro de grandes tenedores, ¿para cuándo?

En referencia al decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, aprobado en abril de este año, los expertos Jose Alberto Marín y Natividad Mota expresaron sus dudas con respecto a la elaboración de un registro de grandes tenedores o la confección de una certificación, aunque aún es un recurso sin desarrollar. 

"La creación de un registro de grandes tenedores ya no tendrá utilidad en diez años", ha aseverado la registradora. En todo caso, ha planteado que se deberían incrementar las comunicaciones entre el Registro de la Propiedad y la Agencia de la Vivienda de Cataluña y, como solución, anotar los cambios de uso de las viviendas en el propio Registro -tal y como se hace con los usos habituales. 

En el conjunto del Estado, un gran tenedor corresponde a aquel que posee diez inmuebles, mientras que en Cataluña serían cinco. No obstante, el texto también da lugar a interpretaciones en este punto, como se cuestionaba Marín Sánchez. "La notaría está en primera línea recibiendo a la gente y no se puede trabajar de esta manera", ha criticado. Con poco margen para la improvisación, los expertos esperan que se aclare, cuanto antes, el limbo legal en el que aseguran estar.