Los criterios de concesión de hipotecas no son fijos, sino variables y dependen de múltiples factores. Entre los principales, están las características de los bancos, la estrategia adoptada por su dirección, la coyuntura económica y también la financiera. Ni mucho menos todas las entidades aplican las mismas normas, aunque sí comparten algunas esenciales.

Las exigencias de los bancos a los adquirentes de viviendas serán escasas, o inferiores a las de un período anterior, si se dan las siguientes cuatro condiciones: sus resultados dependen en una elevada medida del negocio hipotecario, la dirección de la entidad ha prometido a sus accionistas un elevado aumento anual de sus beneficios, la mayoría de los trabajadores despedidos encuentra rápidamente otro empleo, y los tipos de interés del BCE son reducidos.

Entre 2002 y 2006, las anteriores condiciones se dieron y contribuyeron decisivamente a generar una gran burbuja financiera e inmobiliaria en España. Un resultado derivado de una excesiva ambición de los directivos de cajas y bancos y de una magnífica coyuntura macroeconómica.

En 2023, el BCE aumentó notablemente sus tipos de interés y en septiembre su tasa principal se situó en un 4,5%, un nivel no alcanzado desde agosto de 2001. Ante dicha coyuntura, los bancos optaron por la prudencia, aumentaron los requisitos exigidos a los potenciales prestatarios y redujeron la concesión de nuevo crédito hipotecario a los hogares y las empresas por importe de 8.824 millones de euros (un 13,5%).

Los motivos de la disminución de los nuevos préstamos fueron los beneficios caídos del cielo y el temor a un sustancial incremento de la morosidad. El gran incremento de los tipos de interés del BCE permitió a los bancos aumentar notablemente sus ganancias y a la vez reducir sus riesgos, pues el saldo vivo crediticio respecto a familias y empresas residentes en España disminuyó desde 1,21 a 1,18 billones de euros.

Para mejorar sus resultados, no necesitaron hacer nada relevante, sólo aplicar a los prestatarios a tipos de interés variable los aumentos observados en el Euribor a un año. Las entidades más beneficiadas fueron las que tenían un mayor porcentaje de dicha modalidad de préstamos en sus carteras. Indudablemente, una coyuntura formidable, conocida en el argot financiero como navegar con el viento a favor.

Las principales causas de la denegación de una hipoteca son las siguientes:

1) Un insuficiente ahorro. Por regla general, los bancos conceden como máximo a los prestatarios el 80% del precio de la vivienda. No obstante, el coste de un piso es superior al importe pagado al vendedor, pues el comprador ha de sufragar el IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y diversos gastos (notario, registro y gestoría).

En Cataluña, en la mayoría de las viviendas, su coste equivale aproximadamente al 111% de su precio. Por tanto, si este es de 250.000 €, aquel se sitúa alrededor de los 277.500 €. Al prestar el banco a los solicitantes del crédito solo 200.000 € (el 80% del precio), los compradores deberán disponer de un importe ahorrado de al menos 77.500 € para obtener la hipoteca y adquirir el inmueble deseado.

Una cuantía de la que carecen la inmensa mayoría de las parejas jóvenes, incluso las que se acercan a los 40 años. Para la adquisición de una vivienda, un insuficiente ahorro constituye un impedimento más importante que el importe pagado mensualmente en concepto de cuota hipotecaria. Una dificultad de la que son conscientes los bancos y que ha llevado a algunos a flexibilizar la aplicación de la anterior norma en el actual año.

Debido a ello, en los primeros meses de 2025, un número creciente de entidades ha concedido hipotecas en las que la cuantía otorgada ascendía hasta el 90% del precio de la vivienda, si el importe de la tasación superaba con holgura el abonado al vendedor del inmueble. Una valoración extra más difícil de obtener en una vivienda usada que en una nueva, especialmente si la segunda fue adquirida al menos un año antes de su entrega.

Para conseguir dicho porcentaje, la empresa tasadora deberá valorar como mínimo al piso indicado en 281.500 €. Si así sucede, la cuantía concedida por el banco será de 225.000 € en lugar de los 200.000 € iniciales. En este caso, el importe otorgado ascenderá al 80% del valor de tasación y la entidad no estará obligada a realizar ninguna provisión adicional por la vulneración de la norma anteriormente expuesta.

2) una discutible solvencia. Por regla general, los bancos estiman que una familia es solvente si destina como máximo el 35% de sus ingresos netos al pago de sus préstamos. Entre ellos, está la hipoteca y cualquier otro que posea, tales como los relacionados con la compra de un automóvil, electrodoméstico, viaje, etc.

No obstante, dicho criterio es incumplido por las entidades financieras si los prestatarios disponen de unos elevados ingresos netos. Así, si estos ascienden a 6.000 € mensuales, la mayoría de los bancos estarán dispuestos a conceder al anterior hogar una hipoteca cuya cuota mensual se sitúe en 3.000 € (el 50% de sus ingresos).

Lo hacen debido a que la entidad considera que la familia puede vivir holgadamente con los 3.000 € restantes y porque creen que ofrecerá al banco una rentabilidad superior a la media proporcionada por sus clientes. El principal motivo no es el beneficio generado por una hipoteca de elevado importe, sino el obtenido por la posible contratación de otros diversos productos (seguros, fondos de inversión, etc).

3) ser mayor de 60 años. Los que superan dicha edad tienen más difícil conseguir una hipoteca que los demás. Dado un idéntico endeudamiento, la cuota a sufragar por los que están a punto de jubilarse será bastante más elevada que la pagada por los jóvenes. El motivo será el distinto plazo inicial del préstamo. Para los primeros, se situará por debajo de los 15 años; para los segundos, si así lo desean, llegará a las 30 anualidades.

A la anterior dificultad, los mayores deberán sumarle otra: la disminución de los ingresos derivados de la sustitución de su salario por la pensión. Si su jubilación supone una importante merma de su renta neta, numerosos bancos le denegarán la hipoteca al solicitante, especialmente si creen que en el futuro será difícil venderle nuevos productos o servicios complementarios.

Los principales trabajadores por cuenta ajena afectados son los que han cotizado a la Seguridad Social durante menos de 25 años y sus ingresos han sido inferiores a los del promedio de asalariados. El anterior problema difícilmente afectará a la mayor parte de resto de empleados, pues, según la OCDE, en 2022 los jubilados españoles de rentas medias percibían como primera pensión el 86,5% del último salario.

No obstante, dicho factor si perjudica notablemente a muchos autónomos que han cotizado por la base mínima. Hasta 2022, cuando podían elegir el importe por el que cotizar, la inmensa mayoría de los que lo hicieron como persona física (un 85,7% en 2021) escogió pagar la menor cuantía posible. Por tanto, cuando se jubilen, percibirán una pensión bastante más reducida que la media y de lo que obtenían cuando trabajaban.

En numerosos casos, para conseguir la hipoteca deseada, los autónomos deberán justificar la existencia de rentas permanentes, tales como las procedentes de activos de renta fija o alquileres de viviendas. No obstante, si los ingresos adicionales no tienen el anterior carácter, pero su cartera bursátil es amplia, el potencial prestatario no poseerá ningún problema para conseguir el préstamo.

4) unos ingresos netos irregulares. Por regla general, los poseen los asalariados con contrato temporal y una parte de los autónomos. Los primeros porque constituye una incógnita la remuneración que obtendrán después de la finalización del actual acuerdo con la compañía. Puede que los haga fijos y les aumente el salario. No obstante, también es posible que la empresa no renueve su vinculación con el trabajador y a este le cueste varios meses encontrar un nuevo empleo.

Desde la perspectiva de los bancos, los autónomos se dividen en dos partes: los que poseen desde hace años unos ingresos netos regulares y los que no. Para las entidades financieras, el riesgo de otorgar una hipoteca a los trabajadores por cuenta propia es similar al de concedérsela a los asalariados, si los primeros presentan la documentación oficial que atestigüe la estabilidad de su remuneración. Por tanto, no suelen tener problemas para conseguir un préstamo destinado a la adquisición de una vivienda.

En cambio, si los poseen los segundos. Cuanto mayor es la variabilidad de su retribución neta, menor es la posibilidad de lograr una hipoteca. No obstante, constituye una misión imposible si en algunos de los últimos meses han ingresado poco o nada. También si sus ingresos son notables, pero la mayor parte de los obtenidos no son declarados a Hacienda y, por tanto, comprobables por parte de los bancos.


5) la vivienda no le gusta al banco. Es lo que sucede cuando la entidad financiera considera que el inmueble deseado por el solicitante de la hipoteca será difícil de vender, sin efectuar un elevado descuento en el precio, si su propietario pasa por apuros económicos. Por tanto, la garantía asociada al préstamo no es buena y existe un mayor riesgo de morosidad del deseable.

Dentro de unos años, si el adquirente tiene dificultades económicas probablemente decida vender la vivienda comprada antes que impagar las correspondientes cuotas hipotecarias. No obstante, si el inmueble tiene un escaso atractivo, le será muy difícil encontrar un interesado que asuma el capital pendiente de devolución, pues querrá pagar menos que dicho importe. Por tanto, el préstamo entrará en morosidad y el banco deberá ejecutar la garantía para recuperar una parte de lo prestado y no devuelto.

Los viviendas que no suelen gustar a los bancos son las situadas en municipios escasamente poblados, en una localidad de segundas residencias a una considerable distancia de la playa y sin servicios próximos y en los bajos de un edificio donde casi no entra la luz del sol.

En definitiva, los bancos utilizan las hipotecas como un producto gancho, ya que atraen a nuevos clientes y fidelizan a los que ya lo eran. Ningún otro consigue vincular por un plazo tan largo a las familias con ellos. No obstante, no deben concederse de forma indiscriminada, pues si lo hacen pueden generar un agujero considerable en la entidad financiera y poner en riesgo su continuidad.

Por eso, es imprescindible separar el grano de la paja y solo conceder un préstamo a aquellos solicitantes cuyo riesgo de impago sea bajo. Si se les hace un traje a medida, tal y como sucedió entre 2005 y 07, todos saldremos perdiendo, incluso los que nunca han pedido una y residen en régimen de alquiler.